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Bail commercial et droit de préemption en cas de vente du local commercial ou artisanal

 


Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, le locataire de ce local a un droit de préférence légal pour l’acquisition du local (droit de préemption). Mais ce droit ne s’applique pas en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux (c. com. art. L. 145-46-1).

La question posée est de savoir si le locataire bénéficie de son droit de préemption lorsque la vente de l’immeuble ne comprend qu'un seul et unique local commercial, celui qu’il loue.

Deux réponses ministérielles publiée en 2016 (rép. min. Massat, n° 92592, JOAN du 12 avril 2016 et Quentin, n° 98594, JOAN du 6 décembre 2016) ont exclu le droit de préemption du locataire dans ce cas.

Le ministère de l’Économie et des Finances apporte une nouvelle réponse. L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que le droit de préférence au profit du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal ne s'applique pas à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette dérogation s'applique en cas de cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial.

Selon le ministère, en employant le pluriel, le législateur a entendu viser la catégorie générique des locaux commerciaux et non exclure la dérogation en cas de cession d'un seul local. Les débats parlementaires indiquent que cette disposition est destinée « à exempter du droit de préférence la cession globale d'un immeuble, de quelque nature qu'il soit, qui comporterait un local commercial […] » (avis n° 446 de la commission des lois du Sénat le 9 avril 2014, p. 32).

Le législateur a ainsi estimé qu'il n'était pas pertinent de prévoir l'application du droit de préférence dans le cas de la cession globale d'un immeuble : imposer un droit de préférence sur la vente du local commercial impliquerait soit de contraindre le propriétaire à vendre ce local indépendamment du reste de l’immeuble, ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété, soit de permettre au locataire d'exercer son droit de préférence sur l'ensemble immobilier vendu, ce qui constituerait une extension de ce droit limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité.

Le droit de préemption portant atteinte au droit de propriété, il doit être interprété strictement. En conséquence, et sous réserve de l'interprétation contraire des tribunaux, dans le cas évoqué d'une cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial, le droit de préférence ne trouve pas à s'appliquer.

 

Sources : Réponse ministérielle, Fabre, n° 5054, JOAN du 14 août 2018

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