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Bail commercial et clause d’accession

 


Des propriétaires ont consenti à une société un bail pour des locaux commerciaux avec une clause d'accession sans indemnité au profit du bailleur. Donc, en fin de bail, le bailleur devient propriétaire des travaux et aménagements réalisés par le locataire sans lui verser d’indemnisation.

En fin de bail, le bailleur lui a délivré congé. La société, qui a cédé son fonds de commerce et s’est réinstallée dans un autre local suite à son éviction, a assigné le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce.

 

Selon cet article, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.


En appel, le bailleur a été condamné à payer à la société locataire une certaine somme au titre de l'indemnité d'éviction, ce qu’il a contesté. Les juges ont décidé que la société locataire avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement.

Le bailleur a contesté cette décision estimant que l'indemnité d'éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail et en présence d’une clause d’accession à son profit en fin de bail doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le locataire depuis le dernier renouvellement.

La Cour de cassation confirme la décision des juges. Une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du locataire évincé d'être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter.

La locataire était en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation.


Source : Cass. civ. 3, 13 septembre 2018, n° 16-26049

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